Уважаемые читатели! Некоторые ссылки на сайты и документы в этой статье станут доступны позднее, мы работаем в этом направлении.

Формы жилья в Швеции

Михаил Любарский

Жилищные проблемы в Швеции во многом напоминают те, что сопровождали нас в бывшем Советском Союзе – многолетние очереди на квартиру в больших городах, дорогие кооперативы и даже прописка по месту жительства (folkbokföring). Переезжая на новую квартиру, необходимо поставить об этом в известность налоговое управление (skattemyndighet), заполнив специальную анкету.
Если Вы учитесь или мало зарабатываете, то имеете право получать пособие на жилье (bostadsbidrag), подробнее об этом здесь (на легком шведском, формат pdf)www.fk.se

Съемная квартира/ Hyresrätt

Большая часть городского населения живет в съемных квартирах (hyresrätt). В отличие от других стран, в Швеции практически нет частных домовладельцев городских многоэтажек. Как правило, ими владеет акционерное общество (в жёлтом телефонном каталоге – рубрика ”Bostadsföretag"). Обычно такие общества имеют в названии слова ”hem” или ”bostäder" - «Sollentunahem AB», «Ekerö Bostäder AB» и т.д. Иногда в разговорах с русскими, живущими в Швеции, я слышал выражение «я живу в государственной квартире», что не совсем верно. Как такового государственного жилья в Швеции практически нет. Под этим названием подразумевается часто вышеуказанный тип владения недвижимостью. Однако проживание там так сильно регулируется всевозможными правилами и постановлениями, что вполне напоминает наши государственные квартиры. В "bostadsföretag" можно снимать квартиры ”первой руки” (i första hand). У владельца контракта ”первой руки” тоже можно снять квартиру, это уже будет контракт ”второй руки” (i andra hand).

Контракт первой руки/ Förstahandskontrakt

Вы снимаете квартиры непосредственно в «bostadsföretag». Это самый лучший и самый дешевый вариант, но в связи с серьезным жилищным кризисом в больших городах доступен он далеко не всем. Даже в окраинных коммунах Большого Стокгольма очередь на такой вид жилья составляет многие годы, а на квартиры в престижных районах Стокгольма и других больших городов может занять десятки лет! Для некоторых групп населения (например, инвалидов) есть возможность попасть в льготную очередь – спросите в конкретном «bostadsföretag».

Преимущества "förstahandskontrakt" очевидны – как и в Советском Союзе, Вас практически не могут выгнать из вашей квартиры, при условии, конечно, что Вы добросовестно платите квартплату (последнее время жилищная контора стала на это обращать более пристальное внимание, и если раньше на задержку квартплаты смотрели менее строго и всегда можно было договориться, то сейчас последствия могут быть плачевными вплоть до принудительного выселения). Также не рекомендуется шуметь после десяти часов вечера и устраивать шумные вечеринки (в таких случаях шведы часто вывешивают в подъезде объявление – мол, такого–то числа с такого–то по такой–то час у нас может быть шумно, заранее просим извинения). Вы имеете право держать домашних животных и курить, не принимая во внимание желания квартиросдатчика. Также Вы можете сделать в квартире ремонт (его необходимо согласовать с жилищной конторой, иначе, если при съезде с квартиры Вы не пройдете "besiktning", Вам придется оплатить стоимость ремонта). Наконец, Вы сами имеете право сдать Вашу квартиру "i andra hand". Тут, однако, есть серьезные ограничения – Вы имеете право сдать вашу квартиру лишь в том случае, если Ваше отсутствие носит заведомо временный характер, как–то: временная учеба или работа в другом городе. К примеру, во время учебы в Лунде я сдавал свою квартиру в Стокгольме "i andra hand", причем в начале каждого семестра я брал справку в университете, что все еще учусь там, и отсылал ее в свою жилищную контору в Стокгольме, иначе они грозились лишить меня контракта. Возможно, также привести в качестве основания переезд в квартиру любимого человека (как женитьбу, так и оформления "sambo”) сроком, кажется, не более полугода – имеется в виду, что за этот срок вы должны определиться – можете ли вы жить вместе или нет.

Кандидатуру человека, желающего временно снять вашу квартиру, необходимо согласовать в жилищной конторе, заполнив специальную анкету (пример такой анкеты, формат pdf www.rurik.se/docs/andrahand.pdf). Обратите внимание, что Вы не имеете права просто передать или завещать свою квартиру – после Вашего съезда или смерти она переходит другим людям в порядке общей очереди. Как и в Советском Союзе, Вы имеете право разменять свою квартиру или поменять ее на большую/меньшую, но только с согласия жилищной конторы. Сдавая свою квартиру, Вы материально за нее отвечаете – если человек, снимающий у Вас квартиру, не заплатил квартплату, ее обязаны заплатить Вы, а уж потом разбираться в причинах. Вы также отвечаете за все физические повреждения, причиненные квартиросъемщиком, поэтому квартиру рекомендуется застраховать, если Вы не сделали этого раньше. Необходимо составить опись мебели и прочих вещей, которые Вы оставляете в квартире.

В ежемесячную оплату квартиры, как правило, входит стоимость воды и отопления, реже электричества. Каждый квартиросъемщик имеет доступ к прачечной самообслуживания (tvättstuga) и небольшой кладовки в подвале или на чердаке здания. В некоторых домах есть комнаты отдыха и сауны. Для проведения дней рождений и прочих торжеств можно снять в жилищной конторе специальное помещение.

Интересно, что месячная квартплата, как правило, зависит не от «адреса», а от возраста дома, давности проведения последнего капитального ремонта и некоторых других факторов, другими словами, квартира в престижном районе может стоить дешевле, чем аналогичная квартира на окраине. В связи с жилищным кризисом в больших городах сейчас процветает чёрный квартирный рынок, к примеру, участились случаи обмена квартиры с доплатой по чёрному, что само по себе незаконно, но очень трудно доказуемо.

Полезные ссылки (на шведском):
Список ссылок на шведские «bostadsföretag» www.constellator.se/dir/prop/bostadsbolag.shtml
Boplats Stockholm – квартиры «i första hand» и обмен
Bostadsförmedlingen i Stockholm – встать на очередь на квартиру в Стокгольмской коммуне www.bostad.stockholm.se/.

Контракт второй руки/ Andrahandskontrakt

Снять квартиру или дом у частного лица вполне реально, хотя и непросто. Объявления о сдачи таких квартир можно найти в газетах, на сайтах контор по обмену и в газете бесплатных объявлений «Gula Tidningen» (см. ниже подборку ссылок). При снятии квартиры у частного лица помните, что существуют правила определения ежемесячной оплаты квартиры, превышать которую квартиросдатчик по закону не имеет право. Оплата квартиры зависит от цены, которую платит сам квартиросъемщик плюс некая фиксированная сумма за износ мебели и т.д. Другое дело, что в связи с дефицитом квартир этот закон обходят направо и налево, но нелишне помнить о своих правах. Были случаи, когда человек снимал квартиру «i andra hand», а через пару лет подавал на квартиросдатчика в суд и отсуживал чрезмерную квартплату за все время проживания.

При съеме квартиры обязательно требуйте подписания контракта www.rurik.se/docs/hyreskontrakt.pdf и составления описи оставляемых в квартире вещей. В контракте обязательно должно быть указано время, не позднее которого как Вы, так и квартиросдатчик обязаны сообщить друг другу о расторжении контракта (uppsägningstid), как правило, 1–3 месяца. К сожалению, в связи с жилищным кризисом участились случаи как дискриминации со стороны квартиросдатчиков, так и случаи небрежного отношения к условиям контракта. Помните, что у Вас тоже есть права, в критических случаях можно обратиться за советом и помощью в общество квартиросъемщиков (hyresgästförening)https://www.hyresgastforeningen.se/eprise/main/hgf/index.html.

Съезжая с квартиры, не забудьте попросить хозяина написать рекомендацию (referens), она здорово поможет вам при съеме следующей квартиры.

Полезные ссылки (на шведском):
Жить в Швеции – информация о различных формах жилья на легком шведском
Andrahandsguiden – объявления о сдаче квартир, полезные советы www.andrahandsguiden.com/
Hyreskontrakt.pdf – контракт для снятия квартиры «i andra hand» в формате pdf www.rurik.se/docs/hyreskontrakt1.pdf
Constellator – квартиры первой и второй руки, поиск по базе данных www.constellator.se/
DN Bostad - квартиры первой и второй руки, поиск по базе данных www.dn.se/DNet/jsp/polopoly.jsp?d=603&previousRenderType=1
Hyra i andra hand – статья в газете Göteborgs-Posten www.gp.se/bostad/artiklar/hyresfragor/000821.html
Bostad-Direkt - квартиры первой и второй руки, поиск по базе данных www.bostaddirekt.com/
Bo-Tjänst – квартиры первой и второй руки, поиск по базе данных www.bo-tjanst.com/
Boplats Sverige - квартиры первой и второй руки, поиск по базе данных www.bo-tjanst.com/

Rivningskontrakt

Очень редкий вариант получения жилья, однако, для меня такая квартира стала первым самостоятельным жильем в Швеции. Под квартирой с «rivningskontrakt» имеется в виду квартира в доме, идущем на капитальный ремонт. Жильцов уже расселили, а ремонт по какой–то причине отложили. И чтобы квартиры не пустовали (чтоб не пропала квартплата), их заселяют на несколько месяцев разным «сбродом». Как квартиросъемщик Вы имеете право жить в этой квартире лишь указанное в контракте время, без предоставления Вам жилья по истечении этого срока. Такие квартиры обычно нигде не анонсируются, и узнать о них можно только с помощью личных контактов. Может быть, есть смысл обзвонить разные «bostadsföretag» и поинтересоваться о наличии таких квартир.

Снимать квартиру «по черному»

Нередки случаи, когда владельцы контракта первой руки хотят сдать квартиру, не уведомляя об этом свою жилищную контору. Как правило, это получатели социального пособия, которые, скажем, фиктивно развелись и получили две квартиры, но живут вместе и сдают одну из квартир, получая при этом солидную нелегальную прибавку к социальному пособию. Разумеется, сдавая свою квартиру таким образом, они сильно рискуют – есть возможность лишиться контракта. Однако уличить их в этом достаточно сложно. Снимая квартиру по–черному, Вы не имеете никаких прав и можете оказаться на улице по воле квартиросдатчика.

Не совсем по теме, но хочу также упомянуть практику покупки «адресов» азюлянтами. Чтобы не жить в лагере, люди ежемесячно платят владельцу контракта некую сумму за прописку на его жилплощади, однако живут совсем в другом месте.

Bostadsrätt

Эта форма жилья больше всего напоминает советские жилищные кооперативы. Группа людей строит один или несколько домов на свои средства и совместно ими владеет. Правление кооператива (föreningens styrelse) отвечает за прием новых членов. Чтобы отказать новому члену в приеме в кооператив (bostadsrättsförening) нужны серьезные основания и правление не имеет право отказать в приеме нового члена, мотивируя это его цветом кожи, вероисповеданием и т.д. В случае отказа есть возможность бесплатно опротестовать решения правления в жилищном комитете (hyresnämnden).
Покупка «bostadsrätt» осуществляется либо через специальные организации, такие как HSB www.hsb.se/, Riksbyggen www.riksbyggen.se/, SBC www.sbc.se/, либо через маклеров или напрямую у владельцев «bostadsrätt». Покупая квартиру у маклера, обязательно проверьте, зарегистрирован(а) ли он(а) в организации жилищных маклеров (Fastighetsmäklarnämnden)www.fastighetsmaklarnamnden.se/ – это даст вам некоторые гарантии компенсации возможного ущерба, причиненного маклером. Всегда требуйте от маклера письменное описание квартиры (en skriftlig beskrivning av bostadsrätten) и смету расходов (kostnadskalkyl). Объявления о продаже «bostadsrätt» публикуются в газетах и на специальных сайтах.

При покупке «bostadsrätt» следует уделить особое внимание экономическому положению жилищного кооператива, просмотрев его экономические отчеты за последние несколько лет (årsredovisningar) либо экономический план (en ekonomisk plan), если кооператив недавно образовался. Организация по защите потребителей (Konsumentverket) www.konsumentverket.se/ выпустил брошюру под названием «Goda råd till dig som ska köpa bostadsrätt» (Хорошие советы покупающим «bostadsrätt») для тех, кто не чувствует себя уверенно в финансовых делах.

Также нелишне поговорить с одним из членов правления кооператива, с будущими соседями и лично осмотреть квартиру и общие помещения. Выясните нынешнее состояние дома и возможные планы ремонта помещения, фасада здания, крыши, лифта, системы отопления, окон и т.д. Проконтролируйте также, что продавец «bostadsrätt» не имеет неоплаченных долгов кооперативу. Обратите внимание, что Вы не имеете права опротестовать покупку или получить компенсацию за обнаруженные после покупки квартирные дефекты. Если Вы не уверены в своих способностях по выявлению недостатков квартиры, можно нанять профессионального инспектора (besiktningsman).

Каждый член кооператива имеет право участвовать в решении важных для кооператива вопросов. У каждого кооператива есть устав (stadgar), определяющий права и обязанности членов кооператива.

Ежемесячная стоимость квартиры определяется расходами на оплату самого жилья, текущего ремонта, а также расходами на погашение займа. Во многом стоимость квартиры зависит от общего экономического состояния кооператива.

Полезные ссылки (на шведском):
Жилищный толковый словарь – объяснение сложных слов, связанных с жилищными проблемами.www.konsumentverket.se/
Как купить ”bostadsrätt” – небольшая подборка материалов, многое из нее я позаимствовал при написании соответствующего раздела www.radron.net/faktabanken/bostadsratt.htm.
Dinbostad – покупка, продажа и обмен «bostadsrätter» и частных домов www.dinbostad.com/.
Bovision – покупка, продажа и обмен «bostadsrätter» и частных домов www.bovision.se/.
Hemnet.se - покупка, продажа и обмен «bostadsrätter» и частных домов www.hemnet.se/NPI-BuildFrames.asp.

Samäganderätt

Малораспространенная и сложная в юридическом смысле форма жилья – несколько человек совместно владеют домом, отличается от «bostadsrätt» тем, что при «samäganderätt» домом владеет не юридическое лицо кооператив, а конкретные частные люди. Подробнее об этом можно узнать из книги «Bostad med samäganderätt».

Дом / вилла


К сожалению, у меня нет никакого опыта в этой области, буду очень благодарен за ваши добавления. Кое–какая информация об этом есть здесь.